涉案房产腾退是司法拍卖中最棘手的环节之一，难点主要集中在法律程序障碍、现实对抗阻力及隐藏风险三方面。以下是关键难点解析及应对策。

一、法律程序障碍（占纠纷70%以上）

1. 案外人权利主张

难点：突然出现"长期租赁合同"（20年租约等）

案外人（老人、孕妇等弱势群体）主张居住权

其他法院查封或抵押冲突

应对：要求法院核查租赁合同签订时间（是否在抵押/查封后）

申请司法鉴定合同真伪（重点查签字时间与墨水时效）

提起执行异议之诉（《民诉法》第234条）

2. 刑事涉案房产的特殊性

难点：房产涉及赃款购买（需等刑事判决生效）

被害人损失退赔优先于买受人权利

应对：确认法院《拍卖公告》是否载明"刑民交叉处理完毕"

申请执行法院向刑事审判庭调取涉案财产处理意见

二、现实对抗阻力（强执失败主因）

1. 对抗性占房手段

2. "消失的被执行人"

原房主失联且屋内留无关物品（法院不清场理由）

三、隐藏制度性风险

1. 政策衔接漏洞

户籍强迁难题：
北京、上海等城市拒绝强制迁出户口（需与原户主协商）

2. 费用承担争议

法院执行预算不足时，可能要求买受人承担：

遭遇腾退障碍

障碍类型

权利争议

提起执行异议之诉

暴力抗法

申请司法警察强制清场

失联/弃物

公证提存+垫付保管费

凭票据向被执行人追偿

四、终极解决方案

1.获取《拍卖成交确认书》 + 法院《清场承诺》书面文件 + 房屋现状影像

2.施压组合拳：

向执行法官提交《强制清场申请书》 → 同步邮寄《拒执罪报案材料》 → 联系纪委监委督察执行局

3.由专业保管公司负责法拍房物品腾退、运输、保管，公证处现场物品登记公证。保管网现已有几十起法拍房物品强制腾退案例，无一起案件有纠纷与上访，债务人、债权人都很认可这种第三方处置流程，对于执行法官来说，只要不引发案件双方当事人上访，就是万幸。

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负责司法清场      业务联系：13518173897/17780729551

注：2023年最高法典型案例明确：买受人无过错时，法院不得以“腾退困难”为由推诿清场（参考（2023）最高法执监1号）。遇地方法院消极执行，立即通过人民法院执行信访督办系统（12368热线转接）逐级督办。